去掉行情泡沫后，首创置业的这个海淀高价地谁来买单？

感谢新政，买房人终于可以心平气和地买房了。

与其对市场大势高谈论阔，不如先正视这样一个问题：为什么这么多人愿意多花一倍的钱买新房，而不是二手房？

当前，一倍的代价对于北京的改善家庭而言，可能意味着得多出500万左右的预算，中产家庭肯定不会认为这是个小数目，所以，大家凭什么愿意多花500万买在这些“荒郊野地”，这其实是一个可以再深入辩论的问题。

为了解清楚新房比二手房究竟贵在哪里，好评君这次找来首创置业2015年在北京海淀拿下的永丰项目——天阅西山作为案例，不过，在此有必要重申一下《好评与差评》的立场，我们不会蓄意抹黑任何一个倾注了操盘手们心血的作品，也绝不会刻意包装任何一个似是而非的项目，有一说一，也开放探讨。

言归正传，天阅西山之所以具备代表性，有如下四点：

1、项目在北五环和六环之间，偏远。但身处中关村上地产业科技园，周围新房竞品很少，具备各种地域价值炒作要件；

2、项目地块住宅部分楼面价4.3万/平方米，被高端；

3、项目预计售价8万元/平方米，较周边老项目二手房贵出一半；

4、项目即将开盘，930新政前据说蓄客火热、一房难求。

原本以为很难卖的房子，却在新政之前得到了市场较多认可；

新政之后，这个高端项目的意向客户，恰好全部暴露在新政的火线区，面临不少尴尬，因此，其产品能力比以往遭遇更严格的拷问。

现在政府替买房人扒掉各种过度营销的外衣，创造了一个不再恐慌的购房环境，你行不行，能否打动买房人，就看你的产品实力是否与价格精准匹配。

实地看房后，讲讲经历，谈谈感受：

一 、  第一次去是在新政出台之前。去售楼处前，已经在朋友圈经历过数轮天阅西山的媒体地毯式轰炸，成功在心里植入了一个印象：上地科技产业园的高端科技型豪宅。 

但是，本人运气不好，第一次去现场示范区，售楼顾问态度很职业，谈不上热情，直接告知，停电了，所以，所谓的科技型豪宅，究竟科技感如何体现，没有直接感知到，只能从一大堆文字介绍资料中去想象。

二 、 户型面积至少178平方米起，主力户型是210—245平方米。现场销售员给出的总价报价是至少1200万起。这个户型面积尺度与总价尺度都说明，天阅西山对自己的客户想象是比较大胆的，定位于高端改善性客户。

在新政出台之前，很多中关村与上地区域的地缘性客户，谈论频繁的项目是百旺府与天阅西山，这两个项目相邻，甚至共享很多区域教育资源，前者是老盘新卖，毛坯交付，后者是纯新盘，装修交付。

除此之外，没有第三家项目可以拿来直接比较，可以说，天阅西山具备一个非常难得的外部销售环境，几乎没有竞品干扰。这也是它一个很大的卖点。

三 、 天阅西山的开发商是国企首创置业，长期以来，首创以中高端项目的开发为主，在高端项目上的代表作品不多，远有北京玉渊潭边上的缘溪堂，近有北京新央视大楼正北面的禧瑞都。

但是，从地产业内公认评价，缘溪堂虽然为西班牙大师设计，但名气一般，多年来已鲜少被提及。禧瑞都吃尽核心地段红利，在北京CBD区域仍有不俗的存在感。

天阅西山有没有做8万元单价房的实力，需要从上面两个高端项目的开发经验中找灵感。买房人千万不要以为你买的是单价7、8万的项目，就一定是高端房了。这一轮地价涨上来，不乏“被高端”的楼盘。

四 、与二手房相比，新房的突出优势可能就在于新的建筑科技与部品应用。

比如，二手房没法铺设毛细管网，构造天棚辐射系统，也很难对墙壁再进行隔音改造，说白了，就是加一套新风设备也会影响原本的收纳功能。除非，你推倒了重盖。

然而，科技的本质就是让人感受不到科技的存在。按照官方的说法，天阅西山的双除霾系统一套是新风除霾，（这个很多项目都在运用，不做过多阐述，）另一套则是隐藏在玄关背后的室内除霾设备，要想让这套设备正常、高效工作，又不能破坏装修结构，天阅西山的做法是先找到除霾企业，然后再与项目设计团队进行碰撞，之后讨论出来的解决方案，结果是又成了一项技术专利。

除此之外，按照官方的表述，天阅西山的科技含量还包含以下技术应用：天棚辐射系统、毛细管网、同层排水、五重隔音，以及应用在厨卫用水支管的电伴热技术，可以达到即开即热的效果。

这些技术名词听起来相当高大上，也是现在的新房相对于二手房的产品红利。但是，你首先得确保这些技术不是花瓶，更不是累赘。

五 、天阅西山在前一阵子的营销宣讲，把自己包装定位成一个科技型的高端项目。评论君认为，这是一个差异化的定位，也是一步险棋，因为，你要做科技型豪宅，非常考验你对供应商的资源调配与把控能力。

评论君做了几轮访谈，实话实说，首创自己内部人对这个项目走这个路线还是有担忧的，主要的顾虑点就出在了供应商管理上。

比如，项目所使用到的科技部品供应商，出处颇多，其产品功能究竟如何，还有待实战检验，但是就售楼处与示范区的运用而言，已经出现了不少掉链子的事情。等到这些建筑部品批量化使用在天阅西山的七八栋楼宇建设中，首创面临更大规模的考验。

所以，一个开发商要做高端项目，并不是在纸面上说说、写写软文就可以的，你除了有钱有决心，还需要有切切实实的供应链建设。

六 、回到项目本身。示范区感觉还是比较不错的，层次感十足，动线合理。在产品上，天阅西山全部做成了高层产品，建筑立面很简洁、纯粹，它吸引的客群是喜欢大平层的地缘性客户。

项目户型和室内空间，好评君认为并无明显硬伤之处。反而项目的开窗面积，以及设备间和阳台的增送等因素大大提升了项目舒适度，物超所值。

此外，项目开窗面积超出国标一倍，做到了楼体结构的极限，采光充足，且通过阳台所延伸出的横梁也化解了相关的消防规定。这些开发商的“小智慧”也着实为购房者带来了实际好处。

天阅西山未来的商业配套依赖于开发中的“中关村壹号”，它也处于未来整个海淀北部产业带的科技产业中心。开发商如果大讲特讲地段论，相信会有足够的人愿意听，而买房人如果认这个逻辑，也确实可以得到支撑。

在医疗与教育资源上，近一点的医疗资源如解放军第306医院航天城临床部、北大国际医院也相对完善，不过，由于产业用地占区域规划大头，所以学校资源相对缺乏。

在销售现场，售楼员说周边有教育资源，但如果你多追问几句，销售员也并不敢真正承诺说，业主子女真的可以就读清华附中永丰分校、人大附中航天城分校。所以，如果你奔着学校去买这个房子，你要问清楚。

新政之后，天阅西山早先对外释放的8万左右的价格面临压力，因为从它的总价来看， 它的客户更多是改善类客户，购买力在一个脆弱的平衡线上。

首付比例的提高，以及受到市场观望情绪的影响，这类客户受到的影响会更大。

今年十一月，海淀永丰区域将新出让四幅地块，来自业内的消息说，这四幅地块未来的销售单价将被限制在5.4万元以下。具体的地块出让详情可以参照上图，如果这是真的，那么，它将在当下的时点上，分流天阅西山目前独享的区位红利，也会对相当一批买房人的心理产生影响。

一般而言，一旦四幅地块顺利出让，大约在明年十月左右即会推向市场。

如果限价令被严格落地，天阅西山对外报出的7-8万的单价，显然高出周围未来的对手不少。

下来我们贴一张《好评与差评》原创制作的天阅西山的成本测算表，来看看它的成本构成。

只是，评论君很好奇，在限价之下，那些新地块会做成一个什么样的产品呢？不敢想象。