罕见7米纯客厅面宽，地缘红利，1300万起的购房账单，不过是一道心理题

过去半个月，线报不断。

先是电建金地华宸院墅产品高调亮相，随后九龙仓公布驼房营地块项目案名——壹·亮马。另外，华润操盘的昆仑域在酝酿开盘，但价格细节正在艰难拉锯。

讲真，评论君既对华宸“院墅”系产品相当好奇，也很八卦孤独了一年有余的昆仑域，到底以会以什么姿势入市。

而壹·亮马，只看案名也会觉得有料，何况是九龙仓+绿城+中交三强联合操刀，颜值和价格相当撩人。

如你所想，这几大标杆项目已经被列入「好评与差评」的「必看项目名单」。样板示范区一旦开放，便会找机会依次走访。

本次测评，评论君首先要扒的，是北京门头沟片区的电建金地华宸。

实际上，这并不是项目在本区域内的一次重装亮相。去年8月，电建金地华宸开盘，主力产品是140多平方米的四居。

当时开盘的是3号楼，150多套房源，装修交房，看的见的赠送，以小时计算全部售罄。

目前，1号楼也已经卖完，除了2号楼还有140平方米的四居之外，主力产品已经扩展至180多平方米的「院墅」，总价1300万起。

同行的产品顾问告知评论君，不管面积还是总价，都能看出电建金地华宸与周边项目的差异，与自身一期相比，在产品调性与客户类别上也是一次重大提升。

180平方米户型的入场，以独角兽姿态，卡在了门头沟新城片区的核心板块位置。

调性平地拔高之后，电建金地华宸得以宣布加入京西豪门2.0之战。如果本片区有享受型的大户型需求，电建金地华宸已是必经之站。

1300万总价，意味着，电建金地华宸把战场已延伸至北京四环，目前市场上较为主流的在售楼盘，都在它的对攻视野中。

为什么是TA？答案可能内外兼修。

电建金地华宸，在长安街西延线南侧约500米，在行政区划上属于门头沟新城。

写孙河片区时，评论君曾提过一个非常关键的「新区优势」的逻辑，门头沟新城再次重演。

它的含义在于，在公共配套上，从轨道交通到市政道路、学校、商场的交付建设，一个统一进度开发的新区，都会有明确的规划路线，以及官方交付时间表。

这意味着，你不用提心吊胆于社区周围，会突然出现规划指标外的建筑，也不用边建边住边等待。

在很长的一段时间内，与泥罐车、工地美学与入夜噪音相处，它在同一时间段内的片区集中交付，很容易塑造出整个片区的品质感。



其中尤其明显的，是区域内的交通建设。

其实无论是S1线，还是长安街西延，建设提速大概是在2013年。而大规模土地出让，也在同期展开。

官方消息，长安街西延线，大概率会在明年上半年开通，这也是长安街又一次西延。

投入使用之后，便可以和阜石路、莲石路并列成为进入主城区的三大交通要道，驾车出行的交通网络，算是初具雏形。

而目前，阜石路与莲石路，是出入的主要途径，二者各有优势，是京西人民甚为熟悉的两条归家之路。



正在试运行的地铁S1线，已经确定年底通车，门头沟无地铁的说法，终于从此进入历史。

它给电建金地华宸带来的实惠，也是非常实在的。上岸村站到项目的距离，大概只有500米，步行距离会比较舒适。

重要的是，对于大部分购房人来说，无论刚需、改善还是置业，地铁都是“刚需”。

评论君一朋友，甚至要卖了自己的一套房，去买另一套，就因为后者更靠近地铁，上班更方便。

不能因为你有了北京车牌就忽视地铁，多一种出行方式总是好的。

除此之外，项目也借片区大规划的东风，搭上了不少商业配套。

在项目北侧，龙湖和融创规划有33万方的商业体量，首开与保利联合操盘的欢乐大都汇，总体量也超30万方。

半个小时活动圈内，看场电影，喝杯咖啡，数百个餐厅，完全不在话下。

除去外部因素的强力支撑，1300万总价起价的豪宅，产品是需要亮点的。

评论君扒到，项目总占地面积约3.6万平方米，建筑面积10万平方米，前面评论君已经讲过，1号、3号楼已基本售罄。

目前在推的主力产品，是180多平方米的院墅，以及2号楼部分143平方米的带装修四室。

其中，下叠院墅的布局相当不错，自带40-50平方米的花园，室内大概也有90平方米的拓展空间，算下来得房率可以到120%。

但评论君走访时，下叠院墅的样板间正在装修，大概要到8月12日才能开放。

所以，本文就先以185平方米的平层院墅为准，谈几点看法：

一、在样板间的设计中，真正的一梯一户设计，从电梯走出，是一块大概5平方米见方的侯梯厅，这其实已经进入了业主的私人领地。

但打开正门，才算回家。第一眼所见，是一块入户影壁，随行的讲解员没有多说，也能感受到很强的礼序感。

得益于电梯间居中的规划，整个户型被整齐的分成，社交与休息区两个部分，动静划分非常明确，互不相扰。

高端范与私密性儿的分寸拿捏，依惯例是高端项目的必考题目，电建金地华宸得分不俗。

二、样板间产权面积185平方米的户型，有30平方米的拓展空间，得房率大概在98%。

客厅面宽7米，进深6.5米营造出的尺度感，相当少见。

印象中，一般平层户型面宽在5米左右，就比较佳了，叠拼别墅，才会配备7米面宽，而且通常客厅与餐厅是横厅设计。

近一年多来，评论君几乎没有看到过2000万总价之下，纯客厅面宽达到7米的高端住宅，以至于在接下来看小户型的样板间时，都一时无法抽离。

这样，光客厅的面积就有45平方米多，再加上餐厅的部分，大概有62平方米，几乎赶上一个刚需的小户型。

现场一位打扮入时女士，对她的同伴讲，如果真的入手这套185平方米的户型，在家开个party都行，看来是位社交达人。

三、一共规划了三个卧室，都是套房设计，两室朝南，一室向北，很明显是按照别墅的等级来配置。

卧室南向部分，整体面宽也是7米，主卧面宽大概3.9米，次卧面宽3.1米，这样划分下来，在面宽尺度上，还可以接受。

如果你是大面宽的狂热追求者，那么也无妨，南向主卧和次卧之间的墙体，并不承重，敲掉之后，可以改建成另一个7米面宽的超大卧室。

但是这样一来，整个200多平方米的房间，只有两个卧室，尺度上是豪爽了，但实用性会有所折损。

所以，评论君劝你不要太任性，有钱的话，可以再买一套。

四、整体看下来，项目玄关礼序的设计，和客厅的大面宽相当亮眼，不过，再好的产品，也还是会有些遗憾。

首先，样板间在餐厅北侧隔出了一间书房，留给厨房的空间并不是很大。现场体验两个人同时操作的话，会有些局促。

但如果改成敞开式的“西厨+中厨”，整体的通透感会显著增强，厨房狭小的问题也不复存在了。

另外，院墅产品按照毛坯交房，与一期装修相比，是一个很大的遗憾。

对此，项目也做了一个客户心理按摩方案。电建金地华宸会向业主免费提供三套不同风格的硬装+软装配饰方案。

这样有两个好处：首先，在选材上业主会有一个自己的风格把控，如此总价的房产，业主自然有一定的即兴创作需求。

另外，对户型折中或极端的设计细节，业主倘若有所不满意，也留下了后期改动的空间。

下面，我们来算一下价格和成本

电建金地联合地拿下项目用地，是在2015年，当时仅仅10轮竞价，联合体便以20.3亿的价格摘牌。

剔除公建之后，项目的楼面价大概在2.5万/平方米。

经过测算，项目大概有15%的赠送，所以主体建筑成本，要在基础水平3500元/平方米之上，增加15%，算下来大概在4200元/平方米。

假设项目全装修销售，再计入4000元/平方米的装修成本，项目的成本价大概在4万/平方米。

评论君打听到，目前项目主推的平层院墅，总销售价格大概在1300万，按照185平方米的房本面积计算，单价大概在7万。

计入赠送面积，摊薄后的销售单价大概在6万/平方米，利润率大概在15%，基本处于行业水平的区间内。

而从周边竞品的情况看，能与电建金地华宸的产品对标的项目，本就不多，自华宸院墅新品发布后，竞争对手更是急剧减少。

目前区域内主打的，基本上是120平方米到170平方米左右的三居到四居。所以价格的参考性，也并不强。

与之相较，让评论君更有感触的是一份心理过程：去年上半年项目开盘时，143平方米的装修户型，总价大概在750万。

身在样板间中，一方面觉得这个价格并不低，另一方面觉得或许还有其他选择。

回看那种感觉，仿佛当日已经站在房价上涨曲线的顶端，担心它突然掉头向下。

但如今看来，不过一年的时间，类似的户型面积总价已经涨到950多万。

你当日的位置，不过处是上升曲线的中间，前方有路，而且缓缓陡陡，仍在向前延伸。

今天，电建金地华宸新产品平层院墅的总价自1300万起步，挟区域红利与产品硬实力登场，我们也可能觉得，总价已经很高了。

但是一年之后，会不会更高呢？