「小鲜肉」面前，「老腊肉」豪宅的尴尬：成本之外，何来救场？

在北京跑盘这么久，有时候圈子私下里，也会相互问问有什么盘可以去看。

前些天，有朋友推荐了北京城建龙樾华府。

位置离北五环不远，评论君在脑海中快速搜索了一下，这个位置还有新房？估计又是一个地段逻辑的产品吧。

挑了个好天，约朋友去转了一圈，今天跟大家详细聊聊城建龙樾华府。ps：文末可查核心要点提示喔。

惯例，先看区位。

项目在北清路与郑平路交界的西侧，从环线上看，在北五环与北六环之间，距离五环大概有8公里。

准确点说，龙樾华府应该是处于5.5环的居住带上。

熟悉「好评与差评」的粉丝们都知道，因为常有低密地块，又能快速进入内城，5.5环曾被评论君判定为非常适合改善居住的环装地带。

从北京城市规划看，今后也将是公共资源（公园、学校与三甲医院）重点投放的区域。

孙河、奥北，南边亦庄别墅区，都是在5.5环。

对于龙樾华府来说，项目紧邻北清路，可以快速到达京藏、京新、立汤路、京承四条南北主干道，开车还是蛮方便的。

评论君实地测试的结果是，早上9点左右，从项目到永丰产业基地、生命科学园的通勤时间，驾车30分钟就可以解决。

南侧和东侧是回龙观和北七家两个大型社区，基本的生活配套能够保证，所以，在位置上，龙樾华府的得分还算不错。

稍微有些不足的是，项目周边目前还属于「待建设」的阶段，实地走访时，荒凉感很强。

产品上，龙樾华府以上下两叠的叠拼为主，体量并不大只有172套，属于准现房。所以样板间就在实楼当中，做了上下两叠的边户。

有趣的是，评论君在一份资料中发现，项目最初的规划，有做高层和联排的打算，从最终结果来看，只做叠拼，社区更纯粹一些。

这样的纯低密产品在5.5环并不多，如果想要买叠拼，类似价位的只有北七家的翡翠公园，或者南邵附近的泰禾拾景园。

整体来看，项目设计比较规矩，不过因为拿地时间较早，在地下空间的处理上，与新兴代产品有明显的差距，这很可能影响一部分客户的选择倾向。

先来看下叠：

1、下叠户型239-262平方米，加上露台和地下赠送，实际使用面积在350平方米左右，这个赠送比率在下叠类的产品中，只能算是中等偏下水准。

因为是早期的设计，也有些情有可原。评论君认为，这是一些早期拿地的「老腊肉」项目的通病，过去几年，产品设计的更新一年一个水准。

亮点是下叠的面宽以及餐客厨的处理，7.5米的客厅面宽，在样板间中的感受很奢华，餐客厨一体，也增加了不少通透感。

不过，在户型图上，你会发现一些「小心思」。

户型图显示，在下叠一层，是有一间卧室的，但在样板间中，这间卧室被合并到了起居室中，这也正是7.5米面宽的视觉根源。

这样做的后果是，牺牲掉了一间卧室。好在二层已经有三个房间，这样的改动完全可以看业主们自己的需要和偏好。

可以肯定的是，隔出卧室之后，你在样板间体验到的通透感，要明显打折。

2、二层是三居的设计，主卧次卧是套房，北向是书房。主卧4.4米的面宽，使用起来比较宽敞，衣帽间也比上叠要更实用。

但从户型图上，我们看到，项目规划的书房，改做卧室会相当尴尬。

为什么呢？评论君仔细看了下户型图，在二层并没有做公共卫生间的设计，如果书房用作卧室，起夜的问题就比较难以解决。

要么下楼去一层，要么就只能打扰主卧，或者次卧的家人，怎么看都不太合适。

但这并不是龙樾华府独有的毛病。评论君翻了下北京金茂府的叠拼户型，也有类似的问题。

所以，在评论君的评判标准中，龙樾华府应该算是二次改善产品，对有追求和资金能力的客户来说，优势大的改善实在有点勉强。

再来看上叠：

1、上叠户型210-240平方米三居，上叠首层的设计与下叠一层基本一致，减掉一间卧室的面宽后，客厅能达到4.45米面宽。

不过，因为少了入户门的遮挡，这一宽度仍然能够满足视觉上的体验，也有很强的舒适感和通透度。

卧室的部分，比较紧凑，除了主卧的面宽能到4米之外，次卧基本上在3米左右。并且对于1300万的叠拼来说，上叠的衣帽间相当不大气。

阁楼层还值得讲讲，层高3.1米，坡度不是很大，除了承重柱有些碍事，空间的实用度还是不错的。

评论君目测，完全可以做一间卧室，或者是较为宽敞的游戏娱乐室。

2、相对而言，地下空间的处理，并不能让人满意。

评论君前面讲过，最近几年别墅产品在设计方面很花心思，地下空间是开发商深挖利润的重要方向，所以它的设计也不断推陈出新。

龙樾华府的地下空间，虽然有两层，但负二层只是车库而已，基本上等于只有一层地下的空间。在户型图上，也只标注了地下一层。

在如今同样类型的产品中，地下二层配采光井，怎么说也应该是标配。当然，评论君并不吹捧开发商对地下空间的包装。

但如果处理得好，确实会让人觉得很「值」。

3、这个逻辑同样适用于入户花园，1600万上下的叠拼，大面积的入户花园，是购房者在心理上的标准期待。

很遗憾，在这个点上，龙樾华府十分不给力。上下叠的入户花园都比较小，目测大概只有12平方米上下。

并且楼间距不大，交付后私密性必然也不会太好。

另外，要提醒的是，龙樾华府有保障房的配建，置业顾问给的说法是，会有栅栏隔离。

但现在龙湖事件愈演愈烈，评论君也屡屡在后台接到粉丝们的吐槽，所以这里就再多嘴唠叨一两句吧。

我们来扒一下项目的成本。

龙樾华府拿地的时间，是在2013年，总价15.48亿摘走28.8万平方米的体量，不过地块属性相当复杂。

扣除一系列保障房之后，留给项目的可自由定价的商品房，仅仅3万平方米冒头，折算楼板价大概在1.68万/平方米左右。

现在来看这个楼面价，已经相当低了，不过2013年时，整个北京的住宅均价，还不到4万/平方米，对于昌平来说，不太可能超过这个水平。

我们倒推一下龙樾华府的成本售价。安装工程惯例按照500元/平方米计算即可，毛坯交房内装成本忽略不计，主要的成本在主体建筑上。

一般来讲，别墅的造价比板楼要高，4500元/平方米的造价是比较合理的，如果有赠送的话，会更高些。

为了方便计算，评论君没有剔除赠送，照4500元/平方米的标准。从成本测算的结果来看，当时龙樾华府的成本价售价，在2.5万/平方米左右。

前面评论君提到，当年北京房价还不到4万/平方米，龙樾华府这个项目，当年的压力还是比较大的。

不过我们都没想到的是，在从2013年到2018年这将近五年的时间里，北京房价涨了这么多，当年觉得有压力的项目，大多数都解了套。

而从网签数据来看，项目的售价，大概在6.5万/平方米左右，相较于翡翠公园，前段时间拿到的7万+/平方米预售价格，比较实惠。

算下来，龙樾华府下叠的总价，在1600万左右，上叠总价相对低些，在1300万左右。

根据链家网公布的数据，同区内，产品类似的泰禾昌平拾景园，叠拼套均价格，要在1500万以上。

总结而言，在价格和交付时间上，龙樾华府会有优势一些，位置也还不错，不过产品设计和装修，却明显比不上翡翠公园和泰禾拾景园。

评论君好奇的是，在你的购房清单上，哪个因素更能打动你呢？

1、项目地处北5.5环中轴线上，紧邻北清路，是中关村扩容后的核心区位，到永丰产业基地、生命科学院等IT区，交通没有抗性。

2、产品只有上下两叠，比较纯粹，下叠7.5米整体面宽比较亮眼，餐客厨一体化的处理，让户型整体看起来通透且具有尺度感。当然，这个7.5米是有秘密的。

3、项目有明显的槽点，与新生代产品相比，地下空间较小、花园面积较小，除了所处的位置，让人心动的附加值比较欠缺。

4、大体量配建可能会成为购买的抗性，龙湖拆墙事件沸沸扬扬，购房者可能会担心社区隔离的问题。