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2019年北京楼市解读

为您私人定制的楼市分析

而今的北京楼市,演绎的是中国房地产史上从未出现过的新局面。在楼市调控与金融强监管的叠加作用下,北京房地产市场已发生结构性的扭转。房价出现松动、限竞房供应井喷、买房人焦灼观望……,探讨北京房地产市场的走势,不能仅从“供需关系”进行孤立解读,要综合考量政策调控影响下的市场预期变动。贝壳找房为您厘清北京楼市的真相,助您在纷繁复杂的信息洪流中精准决策。

政策解析:分类调控,支持刚需


(1)多重调控效果显著

 

过去20年,北京的房价周期与房地产政策调控周期高度相关,政策影响的烙印十分鲜明。2019年,在“房住不炒” 的总基调下,北京楼市调控仍会“从紧”,“限购”、“限售”、“限贷”、“限价”、“限商”多重调控政策不会放松。


2019年,北京房地产市场真正迎来了大变局。在“房住不炒” 的总基调下,北京楼市调控将更加强化分类调控,促进市场成交的量价稳定。其中,“稳地价、稳房价、稳预期”是今年房地产市场的重中之重,既要扭转民众对房价上涨的预期,又要系统性防范房地产市场出现较大震荡。


促进楼市供求平衡,合理引导消费预期。随着组合政策的效力持续深化,北京将加快构建多元化的住宅供应结构,加强对市场秩序的监管,精准打击投机性购房行为的同时,支持人民群众的合理自住型需求。未来一年, 北京房地产业将继续通过结构性调整,实现平稳健康的发展。


北京现行调控政策 一览:


1.限购政策:对于已经在北京拥有一套住房的本市户籍居民家庭、持有北京市有效暂住证在北京没有住房但连续5年或5年以上在北京缴纳社保或个人所得税的非北京市户籍居民家庭,限购买一套住房。该套住房或为新房或为二手房。


2.限售政策:北京大批量供应的限价商品房、自住型商品房、共有产权房在取得不动产登记证书、契税完税凭证或产权证后5年才能上市交易。


3.限商政策:开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织,不得卖给个人,不得将房屋作为居住使用。


4.限贷政策:2017年3月17日,北京限贷政策升级为“认房又认贷”,二套房购买普通自住房的首付款比例不低于60%;购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。


5.限价政策:2016年“930新政”后,北京推出的住宅地块大多数实行“限房价、竞地价”的出让方式,规定土地未来建成商品房的销售均价和售价。2018年6月之后“限竞房”项目逐步入市,对北京房地产市场的稳定起到积极作用。

 

(2)构建多元化居住结构

 

为了巩固新房市场的多元化住宅格局,北京近年来从供应端发力建立起多元化的居住结构,增加限价房项目、共有产权房等新型住宅供应的同时,积极发展住房租赁市场,满足“新北京人”持续增长的购房需求。


2019年,北京新房市场已经形成纯商品住宅、限房价项目与共有产权住房为一体的多元化住宅格局,业内预测年内北京将至少迎来7万套限价房和共有产权房的入市销售。


从结构上看,北京新房市场呈现限房价项目、共有产权住房和纯商品住宅三分天下的局面,进入二三季度,限房价和共有产权房的入市量将碾压纯商品住宅;但从成交看,纯商品住宅目前依旧是北京新房成交的主力,承接了半数以上的买房需求。但不无论如何,新型住宅的集中入市,都使得购房者在满足自身居住需求的过程中,有了更多样、更细分的产品选择。


(3)保护刚需住房和合理换房需求


受城市产业结构调整和二胎政策影响,北京住房需求近年来持续拉升,随着北京房地产市场健康发展的长效机制成型落地,北京住宅市场整体的发展仍然要抑制非理性投机需求,注重保障刚需购房者的置业需求,保护购房者的合理换房需求。


房地产市场发展逻辑变革,买房人依据以往经验对房价和市场进行判断就行不通了。当下阶段,购房者必须认清行业市场的发展规律,真正理解“房地产市场健康发展长效机制”的内在含义,才能做出聪明的置业选择。


房地产市场平稳健康发展的长效机制,是本轮调控从开始就一直在提的说法。内涵既包括通过多种行政和金融手段调控,保证房地产市场稳定发展,也包括从长远出发,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。长效机制的目的,在于既抑制房地产泡沫,又防止市场大起大落。


目前,北京的房地产市场长效机制已 从“探索研究”阶段,进入“建立完善”阶段。未来,北京将使用住房、土地、财税、金融等综合手段,发挥长效机制促进房地产市场平稳健康发展的整体效果,实现行业参与主体的多方共赢。


房价走势:小幅微涨,未来持稳


在北京买房,A面是满足居住生活的需求,B面是在做资产的管理。在快车道狂奔多年的房地产行业,自2016年“930”新政之后,就开启了围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”定位发展的新周期。


研究中国城市的房价,短期看政策,中期看土地,长期看人口。单看2019年上半年,北京现行限购政策放松的可能性是零,在住宅供应大幅增加的支撑下,房价基本不会出现大范围上涨。当然,在“稳地价、稳房价、稳预期“的发展定调下,北京加速产业外溢和人口流出状态,加之严格的楼市调控政策影响,房价也不会出现大幅下跌。而随着房地产市场平稳健康发展的长效机制日渐完善,买房人对“房价快速上涨”的认知也要扭转。


但需认清的是,北京纯商品住宅的价格依旧坚挺。近一年北京新建商品房(含共有产权房)成交均价4.9万元/㎡,环比下降3.8%;但剔除共有产权房成交均价为5.6万元/㎡,环比上涨2.5%。近两年,北京普通商品住宅的价格一直处于缓慢爬升的态势,房价快速上涨的势头得到遏制。


区域价值决定着房屋不动产的发展潜力。曾经,中国人买房时将“地段”作为择居的首要标准。如今,随着北京城市发展进程加速,内城区、近郊区和远郊区的价值体系也正迎来重构,在此背景下,买房人的购房观念也需要转变,“向近郊新城区走”是在京买房的大趋势。


纵观北京16区的商品房供应,大兴、通州、朝阳、昌平、丰台是当之无愧的供应大户,推售楼盘的数量明显高于其他各区;从房价均价看,西城、东城、海淀、朝阳因为地段优势,属于北京房价较高的区域,房山、门头沟则是近郊区,且房价均价较低的区域。


从买房人的关注指数看,城六区的丰台和朝阳是购房者较为关注的区域,但大兴、通州、昌平、房山、门头沟等近郊区域,由于区域发展红利增加及新房源入市推盘积极,在北京购房者中正在猛刷存在感。

 

市场成交:供应增加,价格坚挺


(1)楼市交易活跃


2019年北京GDP增长目标为6%—6.5%,房地产市场作为城市经济平稳增长的重要支撑力之一,必然需要兼顾房价和土地市场的量价稳定。针对目前北京楼市的明显转冷,尤其住宅供应明显放量之下市场成交依旧没有起色的情况,北京楼市为加速去化或迎来些许暖意,使得市场成交有所回温但又不会出现过热趋势。


新年伊始,在央行降准的刺激下,多地传来房贷利率放松的消息,北京也不例外。北京地区越来越多的银行,将首套房贷款利率从基准利率上浮10%下调到上浮5%,审批和放款速度也有所加快。


业内人士预测,考虑到年内有望出现几轮降准降息,北京房贷利率或呈现“稳中有降”的局面,银行的贷款政策也会趋于宽松。这些将无形中降低购房者在京买房的成本,个人按揭贷款有所放松,利于楼市后续交易的活跃。


(2)住宅供应井喷


2015年-2018年,北京新房市场从“供不应求”进入“供过于求”的局面,成交规模趋于稳定。2019年,北京新房市场将继续迎来供应高峰,尤其是5万套新增限价房的集中入市,将进一步扩大北京新房市场“供过于求”的局面。


业内预测,由于2018年北京新房市场去化率走低,商品住宅新开工量却创近年新高,因此在2019年,北京商品住宅的供应量可能较2018年的4万余套实现翻番。


在房地产市场相对稳定的情况下,大批量商品住宅的入市供应,将为购房者提供更多的选择。现阶段,很多北京购房者正在积极看房,寻找着称心如意的住宅。

 

(3)纯商品住宅价格坚挺


追踪2019年北京热门的买房区域,还可以从2018年土地市场着手,土地市场的供应量和成交溢价率,决定了未来一到两年北京新建商品房的供应量和价格。


2018年,北京合计出让72宗土地,其中住宅用地共计出让52宗地,72宗地块平均楼面价约23499元/平方米,平均溢价率13.7%,刷新了近10年来的历史低值,(2015年至2017年土地溢价率分别为38%、31%年、24%)。


从近一年北京各区土地市场的成交楼面价看,海淀、丰台、朝阳分别位列平均楼面地价的前三甲,尤其海淀的土地楼面价已经突破了4万元/㎡,丰台和朝阳的土地楼面价也在2.9万元/㎡以上。


(4)改善置业需求旺盛


经过近三十年的住房商品化发展,北京购房者的住房需求已经从刚需、首置为主转向改善居住环境、提升居住品质为主。2014年开始,北京新房商品住宅的格局就开始出现分化,刚需产品减少,改善住宅成交走强。


近两年,北京新房住宅成交分化趋势加速。以2018年为例,北京改善住宅新增3594套,总面积118.73万㎡。近半年以来,北京对改善住宅预售证的审批有所放松,市场集中供应了近3000套改善房源,入市节奏创下2011年以来的高峰。


依据京津冀城市群发展的总纲要,北京作为核心城市,正加速向外疏解低端产业,积极引入高精尖产业。未来,北京必然是高新人才的聚集地,而高新人才对改善住房的需求较为旺盛,也具有较强支付能力。因此,从中长期看,北京改善住宅市场将持续走俏。


买房区域:近郊新城走热,南城异军突起


市场成交数据显示,北京购房者第一次买房时,更偏向在五环到六环的近郊新城区或核心城区的边缘地带聚集,其中北苑、天通苑、双桥、旧宫、良乡等板块较受欢迎,这些恰是距离中关村、西二旗、望京、国贸等商圈较近的大居住区。受北京高房价影响,第一次在京买房时,消费者更偏向交通便捷、距离工作地点较近、基础生活配套完善的区域。


第二次、第三次在北京改善置业的买房人,更偏向三环到四环核心城区的宜居板块,占据相对优质的教育和城市绿地资源,亚奥、丽泽、朝青等板块更受欢迎,他们大部分以望京、国贸、燕莎、三里屯等作为工作活动的主区,因此对居住生活品质的要求也更高。


(1)厚积薄发的近郊新城区


分析谁是北京未来价值潜力的买房热点板块,首要考量的是城市发展红利的倾斜。从北京的发展历史可以看出,政策倾斜的区域,恰是城市产业、金融、人口等资源流向的区域,并且还伴随着轨道交通、学校、商超、医疗等配套设施的快速完善,这些均为区域的地块价值和未来房价走势提供着坚实支撑。


顺义、大兴、亦庄、昌平、房山5个位于平原地区的新城,是承接内城非首都功能和产业人口疏解的主力地区,是未来北京构建“宜居宜业宜产”以及推进京津冀协同发展的重要区域。


(2)骄傲的“通利福尼亚”


通州区,是北京新“两翼”中的一翼,将围绕行政办公、商务服务、文化旅游、科技创新四大产业板块展开,打造高精尖经济结构。2019年1月11日,北京市级机关在通州正式挂牌,到3月份底,北京政府部门近4万人将入驻通州新城区,与此同时,企业总部、优质院校、三甲医院等核心资源都在向通州走。


现在,通州区正建设“一带、一轴、多组团”的空间结构。其中,“一带”是以大运河为基础形成的生态文明带;“一轴”是在现在东六环路的基础上进行改造,把现在的六环路建设成高线公园,形成一个创新发展轴;“多组团”是要形成12个民生共享组团,建设职住平衡、宜居宜业的城市社区。此外,通州还与燕郊、香河、大厂北三县形成统一发展的格局,将带动整个大板块价值的快速跃升。 


(3)异军突起的北京南城


丽泽金融商务区崛起、北京大兴国际机场即将通航、亦庄高精尖产业阵地稳固、良乡高教园高等学府云集……2018年9月,伴随《促进城市南部地区加快发展行动计划(2018-2020年)》发布,北京购房者的眼光将越来越“聚焦南城”。


丰台、亦庄、大兴、房山等南城区域,北连内城,南望雄安新区,东接通州,是承担非首都外溢功能的重要区域。在新一轮城南行动计划中,南城区域构建“一轴、两廊、两带、多点”的空间格局,京津发展走廊和京雄发展走廊两条重要发展廊道的加持下,京大兴国际机场、丽泽商务区、亦庄高新技术开发区、良乡高教园等发挥引擎带动作用,南城价值增长潜力巨大。


(4)高新产业撬动昌平、亦庄


人口跟着产业走,住宅需求跟着人口走。北京建设“三城一区”创新格局( 三城:中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城;一区:北京经济技术开发区),其中,未来科学城所在的昌平和北京经济技术开发区所在的亦庄板块,是目前发展态势好、未来潜力大的区域。


昌平的未来科学城占地规模很大,有170.6平方公里,包括东区40平方公里,西区60平方公里,中间一个70平方公里的 生态绿心,连接着中关村科学城和怀柔科学城。未来科学城与沙河高教园、TBD、生命科学园产业区、永丰新材料产业功能园等,形成京北高新技术产业带,不断聚集着高新技术人才,必然衍生大量改善置业需求。


亦庄的北京经济技术开发区,通过四大主导产业发力,用北京0.35%的土地贡献了近20%的工业增加值,仅在2018年,开发区内就形成了两个千亿级产业集群。到2020年,开发区地区生产总值要力争实现2000亿元,现代制造业和战略性新兴产业占比超过80%。

 

市场预测:整体趋稳,不会放开限购


(1)长效机制,稳字当头


2019年经济工作中针对房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,并将“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)列入住建部2019年十项任务之首。这表明,未来北京楼市将以稳字当头,房价不会出现大涨大跌。


(2)发展租赁,盘活存量


短期看,北京仍是人口流入量大、买房价格高的特大型城市,加快推进租赁住房建设,是从供应端解决住房需求的重要一环。对于租房租而言,北京盘活大量存量土地,积极发展租赁住房是利好消息,随着租购同权落地,租赁或将成为更多人的选择。


(3)分类调控,限购不会放松


北京房地产市场的健康平稳运行,离不开调控政策的指导。从楼市实际表现看,北京部分地区也出现 “冷热不均”的发展情况,抑制投机性购房需求的同时,需要保护好刚需购房置业需求,因此,分类调控将成为楼市新常态同时,短期内北京放开限购的可能性几乎为零。


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