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当一平方公里的城市理想遭遇限价丨北京金茂府

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北京金茂府

北京金茂府

130000 元/平

丰台-宋家庄

别墅 在售

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之前,评论君梳理北京南城置业曾提到北京金茂府。当时项目的样板间并未开放,所以并未深扒,只是基于金茂的往事,猜测项目入市后,可能会对所在区域的房价产生托底效应。


终于,北京金茂府揭开神秘面纱。评论君看了一场媒体场,整体感觉是:项目规划的街区概念非常亮眼,广告公司的「一平方公里的城市理想」定位很炫,但是,规划是朋友也是敌人,理想投入现实,亮点与槽点都有。


依惯例,评论君将从区位、规划、产品、成本等方面解构项目,全文约3000字,阅读需耗时6分钟

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老习惯,先看区位。


北京金茂府位于丰台区石榴庄,在南三环与南四环之间,地图距离到三环路的直线距离大概在2公里左右。


南3.5环,相对于动辄五环以外的项目,北京金茂府给人带来的距离上的心理抗性是很微弱的。


实际上,这个位置其实已经可以说进入北京内环的辐射范围。这一点从环线附近地块的紧张程度,也可窥探一二。


评论君梳理发现,近三年以来北京四环以内的住宅地块已经很少释放。西南方向与南部方向的丰台区偶有少量地块入市,开发商便一顿疯抢,北京金茂府算一个。

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当年该地块最终被中铁建+方兴联合体以超50亿的价格拿下,楼面价接近6万/平方米,创下区域新高。


另外一个很直接的优势就是,连接地铁10号线、5号线以及亦庄线的宋家庄地铁站,距离项目不过几百米的距离。


项目向南、向北,环线的通达性,都可以借由地铁来实现,评论君相信这会是吸引不少购房者,尤其是改善性需求出手的痛点之一。

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美中不足的是,项目周边的环境,可能还暂时无法对标北四环以及东四环。


评论君实地走访项目时的深切感受是,南部板块还是比较欠发展的,附近一些老旧的居民楼,也比较影响项目的整体感官。


不过,随着北京的发展,这个硬伤应该会得到弥补。评论查到在北京城市总规划(2016年-2030年)中,高品质生活服务供给保障区是丰台的定位之一。

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北京金茂府的地块形式很特殊,在产品规划上,业态复杂性远超同行。


评论君查到,项目是由七个并不完全相邻的地块组成,地块性质涵盖居住用地、教育用地、医疗卫生用地,地块属性比较齐全但位置割裂。


好事还是坏事?极其考验开发商的统筹能力。

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金茂的做法是,在规划上,项目用街区概念进行统领,官方的口号是打造一个「一平方公里的城市理想」。


按评论君的大白话理解,北京金茂府是打算借由地块性质,在一个步行可以到达的尺度内,解决客户居住、上学、就医等生活中可能产生的全部需求。


在拥堵的北京,步行的范围内解决生活需求,是一个很致命的吸引点。依金茂在北京楼市的整体资源动员能力,这些资源落地应该无虞。


这项规划的兑现,对项目价值与价格也是一剂强心针。不过,这种价值也有很大概率被区域内其他物业项目所共享或者稀释。

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评论君在一份文件中查到,项目0517-624和0517-039地块建设的幼儿园和中学,需无偿移交给丰台区教委。


而0517-038和0517-630地块建设的门诊部、二级康复医院及养老设施,则需无偿移交给丰台区卫生计生委。


未来的情况可能是,北京金茂府的业主拥有使用这些配套的优先权,但却不能拒绝与周边的人群进行资源共享。


所以,北京金茂府亮相,周边的鲁能美高梅公馆与二手房应该会很开心。

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首期产品,推出0517-661地块,包括叠拼和平层。

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开放日只展示了叠拼的下叠户型,以及面积为225平方米的大平层,共两个样板间。


先谈谈叠拼:


1、叠拼样板间是下叠边户,一层进深近15米,加入老人房后,客厅面宽不足5米,在2000到2500万价格段的作品中,这个面宽尺度不足。


这种设计会带来一个后果,那就是下叠除端户型外,中间户其实只有最南端和最北端有窗户,在长达15米的进深中,采光大概率会受到很大影响。


不过,评论君猜测,端户户型的价格可能会因此而更加昂贵,总价价差可能在100到200万。你可以掂量掂量自己的钱包。


当然,你也可以买中间户,但一定要记住评论君的提醒,开发商总是会把比较好的体验在样板间中呈现给你,擦亮眼睛要紧。

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相较而言,二层的体验感就很好,样板间做了一个「T字形」的步入空间,右手边是主卧,左手边是卫浴,很有仪式感。


主卧阳台部分,设计成了一处面积超宽敞的榻,视觉效果不错。根据了解,那其实是一个步入式阳台。你若觉得有点浪费,可以设计成别的用途,反正毛坯嘛。


2、地下空间层高约6.9米,分成两层,负一层目测只有2.25米,现场感有些压抑,负二层的样板示范区设计了儿童滑梯,很童趣,布置成热带雨林的背景墙也很震撼。


下叠的采光处理得不错,西侧和南侧有两个采光井,视感很好,即便不开灯,也可以满足采光的需求,但这是端户型的好处,中间户型的采光依旧会面临很大的问题。

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上图便是下叠地下空间的部分呈现,实际看效果更好,但评论君负责任地提醒大家,项目别墅为毛坯交房,样板间整体的感觉并不代表交付。


实际上地下空间的后期改造,大部分都是业主自己的事情,样板间的重金投入都只是帮你造梦而已。


按照惯例,哪怕带装修交付,开发商都会以比较低的成本兑现地下空间,这其实也是很多项目的通病。


3、没有做上中叠样板间是个遗憾,因为评论君十分想看看北京金茂府会如何处理上叠阁楼层的坡屋顶。

而这对大多数项目来说,都是个考验,一不小心就会成为槽点。

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225平方米的平层户型,有些波澜不惊,亮点和槽点齐飞:


1、整体来看客厅是亮点,宽度大概有11.8米,尺度非常壕,从这个设计上,能够感受到设计师将社交放在了最重要的位置。


这是否吻合当今中国中产财富人群的社交习惯,不好一概而论,评论君不做评判。


不过,由于要展现社交的重要性,项目把重要的位置给了西厨,中厨则被迫被挤进了角落狭小的空间内。


同行的产品顾问打趣说,这一看就是个男性视角的作品,女性地位在整个样板间中的位置被压缩到一个比较卑微的地方。


对此,评论君不置可否。

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2、在225平方米的户型中,客卫的门与主卧的门相对,这在评论君看来有些失当。


这样造成的后果是,如果主卧的门不能及时处于关闭状态,客人在去卫生间的时候,很容易瞟到主卧内的情况,近乎一览无余。

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3、由书房而入主卧的动线比较少见,这点与中国玺有些类似。


评论君翻了中国玺198平方米的户型,也有一条连接客厅-卧室-书房的动线,不知道金茂府设计师的灵感是否来源于此。


实际上,最近在和业内大咖的交流中,评论君发现,其实书房更适合做成一个独立开放的空间。


它并不是男主或者女主的专属,让孩子参与进来,耳濡目染显然更有意义。


整套样板间看下来,评论君的感觉是项目尽力在追求改善型住宅所应该有的尺度。


但是由于地块指标限制,项目只能做一些妥协,虽然有槽点,但或许已经是当前情况的较优解。一个好消息是,项目在建筑上采用框架结构,这意味着一旦毛坯交房,留给业主的DIY空间要很大。


所以,如果你有不满的话,自己上阵吧。

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我们来算算成本,这里面你依然可以感受到一些被迫妥协的意味在。

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注释:表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量,会随着项目不同而调整,净利率为零时的售价,最接近项目的成本价。


1、北京金茂府的楼面价已经很高,2015年,中铁建与方兴联合体以50.25亿,配建1.86万平方米公租房的代价拿下项目用地。


据测算,剔除公租房后项目的楼面价约为6万/平方米,这在当时超过了周边的项目的售价,不少人预测如果北京金茂府入市,售价应该不会低于10万+。


2、如果项目的可售面积体量够大,也能摊薄一些财务压力。


但就评论君扒到的消息来看,项目用地涵盖公建、商业、教育、医疗,住宅的体量难免遭到挤压。


所以,留给金茂府可售商品住宅的面积并不多,大概在7.8万平方米左右。


3、楼面价过高,如果不能提高售价,建安成本就会被迫降低,带装修改毛坯是很多项目的选择,金茂府最终选择毛坯交房令人震惊,但可以理解。


金茂府的住宅部分,基本在6层以上,不过由于项目采用框架结构,成本造价要稍微高一些,我们按照4000元/平方米计算。


安装工程包括给排水,通风等项目,500元/平方米的价格大致能涵盖成本,装修部分暂定毛坯交房,所以内装成本为零。


如此项目的建安成本可控制在6000元/平方米以下,但项目的总成本,却在7万/平方米以上。


假设按照8万元/平方米的价格出售,项目净利率仅为6.8%;卖到9万/平方米,净利率也仅为9.2%。

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此时,项目周边四环以内的项目基本在8万/平方米以上,以金茂府的综合禀赋,按照往年的行情基本上是要突破10万+的节奏。


但评论君得到消息,今年政府已经决心狠治房价,冒头便打,金茂府的售价空间已被摁住。


后来我们也看到,项目首批房源的价格,最终也没有突破10万/平方米。

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