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致北京翡翠公园的一封公开的信:卖点与槽点

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翡翠公园

翡翠公园

1050 万/套

建面 145-350㎡

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昌平-北七家

别墅 在售


某段时间内,北京万科以三个翡翠系作品,刷屏北京地产圈。刘肖的好房子理念,真正开始接受市场经验。


三个作品中,好评君只实地看了翡翠公园。看了三次。从超人气的蓄客情况看,开盘之后,这一定是一个畅销盘。


这是万科在北京第一次尝试在40万平方米的体量尺度内,做一个1.2容积率的低密度改善产品。它们的玩法是,走学院路线,打波士顿美式风格。


评论君一直等到项目的示范区与样板间开放后,才来真正谈一谈自己的客观感受。而且,一共看了三次,才敢于把一些实用的购房参考意见,送给被翡翠公园的产品与价格激荡起来的众多买房人。


总之,买房是个大事,也是个专业的事。冷冷静静,客观淡定,不为外界浮华所动,才是真正的买房姿势。


评论君给出自己的谏言:在似乎无穷尽的利好之下,在不断走向亢奋情绪的时候,也想想静静姑娘。

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第一个翡翠系样板项目来到北京,是个大事件。除了拿地、目标客群、设计理念等统一的营造标准外,翡翠系强调独特的定制理念。于是,“为城市精英建品质住宅”的理念和万科翡翠系一起到来。


之前,翡翠系开了各种发布会,效果确实很给力。可以看出,万科对自媒体的运用,精髓独到。


效果在哪里?在市场上制造了几个效果:有情怀、有理念;有实力的彰显,也有美感的朦胧。


操盘者对产品细节动辄几百项全面升级,白皮书、生活手册的推出,就像一个对买房客户的保证与承诺,也让人们感觉到心里很踏实。


但是,保证多了,自己也会有压力。在具体的户型选择上,还是要根据自己的偏好与生活场景,进行落地选择。

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在一个周末的晚上,在刻意不邀请媒体参加的情况下,翡翠公园走进公众视野。


开放之后两三天,样板间里人山人海,前来参观的人群密度甚至超过了一个高端项目应有的热度。坦率说,这是万科品牌该享受的待遇。想买、买得起万科,又想被万科物业所服务,就没有理由拒绝。


客观的看下来,有相当卖点,是北京楼市的一股清流,但亦有一些设计槽点。

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产品主要以叠拼、洋房户型为主,容积率为1.2,配置了少量的联排与高层。其中,叠拼又分为上中下三叠,是整个翡翠公园最有代表性的产品类型,也是项目的视觉记忆点。


以叠拼户型为例,三种户型实得面积在200到300平方米之间,三种户型的差价控制多在100到200万之间,每种户型又各有卖点,所以,很容易让有意向的客户陷入到选择焦虑症中。


联排户型的量很少,属于稀有产品,基本被安排在叠拼户型的端户。地下两层,地上三层,顶层超高坡屋顶增加了阁楼,做成了超帅的主人视听室。


客厅连接花园,下沉路面1.5米,实际感受,采光没有什么问题,但视觉与心理感受是个挑战。因为联排全部在边户,因此,地下二层通过U型采光天井,不开灯地下室采访也不是大问题,这个优化是个亮点。


叠拼是项目的主力,也是翡翠公园希望一炮打红的明星产品。


一个一个来讲讲。


上叠户型,实得面积在200平方米左右。客观讲,创新的不错。单套上叠户型坐在两套中叠户型之上,面宽尺度很大,从户型图上看达到了14.4米,进深短,最薄的地方南北进深才4.05米,通透性、采光性比较好。

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第一视觉亮点是,餐厅挑空6米以上、主卧南北双露台,样板间感受到的通透感非常强烈,以及,三个不同功能的露台赠送,南向露台大概有30平米以上,感觉很棒。在样板房里,二人世界或者三口之家很棒的体验。

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然而,不可避免的是客厅尺度太大了,功能空间就会减少。一层是一个主卧套房设计。二楼两个卧室,一个卫生间,以及一个储藏间都要面临坡屋顶的问题,想必期待功能改善的客户无法接受这样一个比较个性的产品。


在上叠的二楼样板间里,万科把其中一个卧室,设计成儿童活动用房,其实是为了对冲作为卧室的不足。然而,如果买了这个户型,有二胎打算打算或者三代居住,未来肯定不会这么使用,大概率还是用于卧室空间。否则,一个近200平方米的空间里,就只有2个卧室了,体验很好,但使用效率低了一些。

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中叠,恐怕是最中规中矩的户型了。规划的是四居室,一个餐厅加客厅的横厅。除了主卧开间可以到3米9之外,其余几个卧室的面宽都在3米到3米3之间,没有独立衣帽间,南向也没有露台赠送。相对于上叠让人迷乱的多个露台与下叠的院子,中叠户型没有明显的别墅感。


翡翠公园没有为中叠户型打造样板间,从户型图上看,整体很紧凑,中规中矩,功能分区上,也比较合理。然而,整体看下来,中叠就是中叠,本质上是两套上下打通的小洋房而已。


在上中下叠这三个选择项里,相信大家都会普遍感知,中叠户型可能是生活感很好,但也最缺乏低密生活氛围的一个户型。怎么说呢?喜欢的人会很喜欢,不喜欢的人,一下子就PASS了。


再看下叠,它是翡翠公园叠拼产品的核心卖点与溢价点。


大约290平方米的居住生活空间,足够的居室数量,充分的空间,可以明显看出,开发商希望给客户呈现一个强烈的高品质的别墅感的居住感。


设计师规划了三层,但用的是并不常见的设计。客厅层与花园入户层设置在负一层,下沉路面1.5米,姑且叫做“花园客厅”吧。这反映了开发商想让负一层完全摆脱“负”的定义,更像是一层。

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花园小院放在地下,多少少了一些居住的乐趣。不过,客厅外的花园目测应该有五六十平方米吧,有了这个花园的进深,客厅层的采光就有了保证。与此同时,入户的客厅面宽延续了整个项目大面宽的卖点,尺度达到了同样的7.2米,这对于整个视觉与采光是一个极大的帮助。


赠送面积确实是够多了,不足100平方米的产权面积,却有290平方米的居住生活空间,可以明显看出,开发商希望给客户呈现一个强烈的记忆点。


客厅花园层被规划为起居空间功能,并在北侧设置了一个卧室,连接北向的下沉庭院,采光可以解决,但有一些潮湿与压抑的感觉需要面对。好评君建议,这里可以作为老人房,但是更适合做一个书房,毕竟居室的数量已经很多了,书房放在这里,会更好一些。


再往下的地下二层超过100平方米的面积,一般都会被诠释为个性空间。通常,北方别墅户型的地下空间都普遍面临一个返潮、漏水的问题,潮湿、阴暗,居住起来,体验一般,在实际交付后,主要也就是用来储物。假如用于活动空间,也会感到压抑胸闷。如果用来做储藏间,业主也要注意除湿和打理。


幸好,对此翡翠公园有一个针对方案,引入了一个中文名为“多脉冲主动式防渗透除湿技术”。希望它未来有帮助。


开发商在整个地下层,通过一个5米*2米的采光井来解决采光,从样板间看,白天不需要开灯。一个亮点是,这一层在结构上空间完整,完全没有隔墙,全部开敞,给客户赋予了很大的自由发挥的空间。样板间里现在的功能设置,只是一个提醒,让人反而摸不着头脑。

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另外,可能很少人注意到的一个问题是,下叠户型的一层南侧两个卧室全部朝南,这是很好的,但是开窗就面向小区内人行路,房子交付后,从小区外的道路上,多少可以平视两个卧室,私密性有可能会是一个问题,但是,由于客厅花园不算小,所以,距离还是在可以忍受范围内,而且绿植也可以遮挡。


翡翠系对产品追求在产品细节上体现的不少,这么大体量的低密度社区,以精装交付,确实也显示了万科的自信。在北京很多普通开发商那里,普遍的看法是,既然都好卖,那么,多一事不如少一事,这是一个主流心态。


有的时候,低迷市场下开发商更容易做出好产品,因为那时候最没用的就是鼓吹。高歌猛进的市场下,评论君谏言诸位买房人,不要附和着一起亢奋。对于一个理性的买房人,听到的是开发商的荣耀,看到的才是你该决策的依据,认真挑选,认真想象自己的生活场景,根据这个场景,再来决定哪一种户型才是真正属于你的。


总结一下,翡翠公园,万科品牌背书,值得关注与追捧。第一次开盘,会带来出手早的红利,不容半点犹豫。


但具体到众多产品如何挑选,买房人还是要有一个客观态度。而开发商也要回过头来为客户真正掂量掂量实用的生活场景。


(本文作者:好评与差评,以上内容及图片由作者提供,如有异议,请与我们联系。)

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