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这套700万全装新房解决四居升级的逆天方案,请查收


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前段时间走访到项目,逛完中粮京西祥云的示范区和样板间,便铁心要扒一下,原因主要有这么几个:


1、卖得不错根据地产营销人发布的数据,去年成交金额和套数,多次登上商品房成交排名首位,这样的热点项目,「好评与差评」不容错过。


2、总价很有想象力。600万到800万预算内,便可以解决四居改善需求。评论君本能觉得许多粉丝会对这个总价感兴趣。


3、房山作为曾经的刚需大本营,已经到了产品更新迭代、置业心理升级的关口,现在购房时机好不好?


希望大家都能在本文中,找到想要的答案。




对于北京来说,每个区都有它的价格逻辑。


之前评论君写过门头沟,是典型的土地驱动型板块,通州则是典型的政策驱动型。

相较之下,房山貌似比较缺乏炒作概念。

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虽然在政府层面与开发商层面,已经公开讲出「中央休闲购物区」,却总觉得与昌平未来科技城,或者亦庄经济开发区不在一个量级上。


房山的价格逻辑,跟土地和政策都不太沾边,它比较原始。评论君觉得,主要在以下几个方面:


1、房价在各区中偏低,大量刚需入场;

2、承接丰台以及海淀,在西南方向上的改善型外溢;

3、区域内产品的置换升级。


所以,对于房山区域本身,改善型近地铁近五环是评论君建议大家注意的三个关键词。

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理清了这个价格逻辑,再回到项目上,你会发现京西祥云的价格逻辑中,首先就有一个非常容易被「房山板块」误导了的核心事实:它虽然地处房山,但与丰台非常接近。


房山线稻田站附近,它与西南五环的直线距离,大概只有四公里。


稻田站地铁口到项目,大概有900多米,未来房山线还将与10号线首经贸站接驳。来源:北京地铁2023年的规划版图

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这样一来,不管是到丰台科技园,还是到丽泽金融商务区,都会更方便。拉近和内城距离的同时,外溢也会更顺畅。


除了产业区位,项目紧邻永定河绿色生态发展带,生态景观很不错。


2009年北京规委制定了《永定河绿色生态发展带综合规划》,之后永定河绿色生态发展带这个关键词,多次出现在市政府的官方行政议程中,它构成了京西祥云故事一个很大的心理支撑。


想象以下,夏季入夜,陪着家人到河边散散步,也是极好的。


 

下面,我们来谈谈产品


1、评论君查到,项目总占地面积约8.6万平方米,建筑面积约16万平方米,但产品只规划了小高层

按照惯例,在16万平方米的体量中,北京的开发商都会组合几种不同类型的产品,拉高排低,布局一些高溢价的低密度产品。但京西祥云有点另辟蹊径。

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操盘手给出的说法是,希望通过类似兵营的规划,制造出更多的公共空间,高低配的话,可能就没办法规划出一条围绕整个项目的公共跑道。


而且,单纯的产品规划,能吸引到来自于同一个收入层面,具备相同特质的住户。跟自己同等水平的人打交道,总是比较舒服。


不过,评论君猜测,项目方没说出来的原因,也许是希望把项目打造成一个高周转改善产品

如果配备叠拼产品,虽然可能价格高一点,但去化周期,势必会被拉长。


在理想与情怀之间,最终开发商选择了后者,希望营造一个偏向中产的年轻活力社区,它的客群不要差异很大,而是有趋同性的价值观。

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2、主力户型为140平方米四室、125平方米四室,除此之外还有少量115平方米三室


最近走访的几个项目,主力户型基本都是四居,虽然面积和尺度各有差异,但总离不开赠送、套房、南向双主卧这几个要素。


京西祥云也不例外。评论君打听到,140平方米户型,大约有30平方米的拓展面积,实际面积大概有170平方米。


南向是双套房的设计,卧室面宽都是3.6米,目测整个主卧套房大概有27平方米,面积比较豪爽。

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从户型图上看,北向的两个卧室,面积都在10平方米左右,这个面积就比较考验开发商的空间收纳的能力,如果收纳功夫了得,10平方米的北向卧室是足够的。


在样板间中,北向两间卧室并未隔开,这个双儿童卧室,是京西祥云的一大亮点。未来,它可以隔开变成两个儿童房,也可以打通,变成两个孩子的集体空间。在样板间的感受是,打通显得更为宽敞,人性化感受更为强烈。


整体看完,户型的规划,基本能满足二胎改善的居室要求,尺度则属于入门级改善的基本款。


 


相较之下,更能形成价格支撑点的,其实是京西祥云的装修细节自带配套


3、项目全装交付,不过装修风格并不奢华,而是比较清新简约,很符合新中产的审美。

可圈可点的,是项目在细节上的设计,评论君最喜欢厨房的可移动电源,不用担心拿个电壶烧水,插座线还不够长。


除此之外,水龙头是抽拉式的,便于清洗水槽的各个角落。室内还准备了足够多的USB接口,随便你在哪充电。

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类似的工艺还有很多,据项目方宣称有159项,这些工艺细节,决定了这个房子在交付之后,究竟好用不好用,也是过去两三年全国开发商产品修炼的核心。


这也容易理解,房价贵了,开发商必须走控总价逻辑,然后,在这个总价区间内,尽可能多地作出实用性与全配置。


从现场观察看,京西祥云这方面的功夫修炼,追求实用性,基本没有短板


4、配备移动大悦城,项目后期的商业和生活配套,社区内留有专用物业面积,自带配套。


拥有了大悦城这块商业铭牌后,中粮正在试图把它的迷你版,移动大悦城移植到住宅线,这是京西祥云的天然优势。

沙县小吃加黄焖鸡米饭,就能做社区配套的时代,早该过去了。

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实际上,项目已经把言几又、illy、Hi百货等等,很多我们平时会逛的品牌,直接搬进了售楼处。项目交付后,它们会移入专用的物业面积内。


据项目方描述,未来在社区中,可提前展示与大悦城合作的一线品牌的爆款产品与基本款产品。等于说,展示台就在社区,现场体验,网上下单。


5、另外,大家都很困扰的,看病难这个痛点,项目也给出了解决方案。


京西祥云专门辟出了近千平的面积,安置了与元化医疗合作的社区健康中心,目前在售楼处也有体验点。

平时一些头痛发烧,在社区范围内就能解决,而在日常诊疗之外,健康中心还能提供额外服务。

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如果病症超出诊治范围,健康中心会直接推荐北京三甲医院中,最切合症状的科室,并替你挂号,提供客户专用通道。


简直太贴心了好么,在北京,「方便看医」是一个昂贵的词汇。


更重要的是,这项医疗服务,第一年免费。

 



下面,我们说一下成本和房价


各项成本中,最主要自然是土地成本。2015年,中粮天恒联合体,42亿竞得项目用地。

折合楼面价高达2.95万元/平方米,当时周边商品房的在售价格,也不过2.7万/平方米。

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土地成本之外的,装修成本以及建安工程,基本可以涵盖在1万/平方米左右。


评论君查到,项目6月份的成交均价,大概在5.2万/平方米左右。按照这个标准,项目净利率约为10%,基本在业内的平均线上。


不过大家更关心的可能是,以5.2万/平方米的单价,项目140平方米户型,其实700多万就可以入手。


而如果你能有幸买到115平方米的少量户型,留出600万冒头的预算,也就够了。

从整个北京市场上来看,600万-800万的总价,还蛮具备竞争力的。


就房山本身来说,其实也正经历着,刚需向改善的转化,这个过程,需要产品的迭代来配合完成。


实际上,随着房山大量刚需库存的消耗,房山已经完成一轮上涨。


去年初房山板块的价格还在2.5万/平方米,到年底,就已经上涨到年底4.5万/平方米,今年更是突破5万/平方米。


你会看到,北京的房价低点,房山的房价,正在向五环内靠拢。


作为房山目前在售的800万总价改善盘中,距离五环近的项目,中粮京西祥云此刻站在一个很有售卖优势的逻辑上。


当你评估它的价值时,你已经很难在大脑中简单用「房山」这个关键词把它排除在外。


因为它身上的五环概念比它的房山板块概念更足,不到10公里,就可以汇入五环车流,进入到我们更习惯的生活场景。


你会因为「房山」偏见错过它么?我希望你不会。


(本文作者:好评与差评,以上内容及图片由作者提供,如有异议,请与我们联系。)

因时间、市场、政策等会发生变化,以上信息仅供参考,不作交易依据使用,楼盘信息最终以售楼处当日信息为准。文中所涉及装修状况、标准以合同为准。

文中地点距离数据,来源于百度地图

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