2019年北京楼市解读

而今的北京楼市，演绎的是中国房地产史上从未出现过的新局面。在楼市调控与金融强监管的叠加作用下，北京房地产市场已发生结构性的扭转。房价出现松动、限竞房供应井喷、买房人焦灼观望……，探讨北京房地产市场的走势，不能仅从“供需关系”进行孤立解读，要综合考量政策调控影响下的市场预期变动。贝壳找房为您厘清北京楼市的真相，助您在纷繁复杂的信息洪流中精准决策。

政策解析：分类调控，支持刚需

（1）多重调控效果显著

过去20年，北京的房价周期与房地产政策调控周期高度相关，政策影响的烙印十分鲜明。2019年，在“房住不炒” 的总基调下，北京楼市调控仍会“从紧”，“限购”、“限售”、“限贷”、“限价”、“限商”多重调控政策不会放松。

2019年，北京房地产市场真正迎来了大变局。在“房住不炒” 的总基调下，北京楼市调控将更加强化分类调控，促进市场成交的量价稳定。其中，“稳地价、稳房价、稳预期”是今年房地产市场的重中之重，既要扭转民众对房价上涨的预期，又要系统性防范房地产市场出现较大震荡。

促进楼市供求平衡，合理引导消费预期。随着组合政策的效力持续深化，北京将加快构建多元化的住宅供应结构，加强对市场秩序的监管，精准打击投机性购房行为的同时，支持人民群众的合理自住型需求。未来一年， 北京房地产业将继续通过结构性调整，实现平稳健康的发展。

北京现行调控政策 一览：

1.限购政策：对于已经在北京拥有一套住房的本市户籍居民家庭、持有北京市有效暂住证在北京没有住房但连续5年或5年以上在北京缴纳社保或个人所得税的非北京市户籍居民家庭，限购买一套住房。该套住房或为新房或为二手房。

2.限售政策：北京大批量供应的限价商品房、自住型商品房、共有产权房在取得不动产登记证书、契税完税凭证或产权证后5年才能上市交易。

3.限商政策：开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，不得卖给个人，不得将房屋作为居住使用。

4.限贷政策：2017年3月17日，北京限贷政策升级为“认房又认贷”，二套房购买普通自住房的首付款比例不低于60%；购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

5.限价政策：2016年“930新政”后，北京推出的住宅地块大多数实行“限房价、竞地价”的出让方式，规定土地未来建成商品房的销售均价和售价。2018年6月之后“限竞房”项目逐步入市，对北京房地产市场的稳定起到积极作用。

（2）构建多元化居住结构

为了巩固新房市场的多元化住宅格局，北京近年来从供应端发力建立起多元化的居住结构，增加限价房项目、共有产权房等新型住宅供应的同时，积极发展住房租赁市场，满足“新北京人”持续增长的购房需求。

2019年，北京新房市场已经形成纯商品住宅、限房价项目与共有产权住房为一体的多元化住宅格局，业内预测年内北京将至少迎来7万套限价房和共有产权房的入市销售。

从结构上看，北京新房市场呈现限房价项目、共有产权住房和纯商品住宅三分天下的局面，进入二三季度，限房价和共有产权房的入市量将碾压纯商品住宅；但从成交看，纯商品住宅目前依旧是北京新房成交的主力，承接了半数以上的买房需求。但不无论如何，新型住宅的集中入市，都使得购房者在满足自身居住需求的过程中，有了更多样、更细分的产品选择。

（3）保护刚需住房和合理换房需求

受城市产业结构调整和二胎政策影响，北京住房需求近年来持续拉升，随着北京房地产市场健康发展的长效机制成型落地，北京住宅市场整体的发展仍然要抑制非理性投机需求，注重保障刚需购房者的置业需求，保护购房者的合理换房需求。

房地产市场发展逻辑变革，买房人依据以往经验对房价和市场进行判断就行不通了。当下阶段，购房者必须认清行业市场的发展规律，真正理解“房地产市场健康发展长效机制”的内在含义，才能做出聪明的置业选择。

房地产市场平稳健康发展的长效机制，是本轮调控从开始就一直在提的说法。内涵既包括通过多种行政和金融手段调控，保证房地产市场稳定发展，也包括从长远出发，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。长效机制的目的，在于既抑制房地产泡沫，又防止市场大起大落。

目前，北京的房地产市场长效机制已 从“探索研究”阶段，进入“建立完善”阶段。未来，北京将使用住房、土地、财税、金融等综合手段，发挥长效机制促进房地产市场平稳健康发展的整体效果，实现行业参与主体的多方共赢。

房价走势：小幅微涨，未来持稳

在北京买房，A面是满足居住生活的需求，B面是在做资产的管理。在快车道狂奔多年的房地产行业，自2016年“930”新政之后，就开启了围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”定位发展的新周期。

研究中国城市的房价，短期看政策，中期看土地，长期看人口。单看2019年上半年，北京现行限购政策放松的可能性是零，在住宅供应大幅增加的支撑下，房价基本不会出现大范围上涨。当然，在“稳地价、稳房价、稳预期“的发展定调下，北京加速产业外溢和人口流出状态，加之严格的楼市调控政策影响，房价也不会出现大幅下跌。而随着房地产市场平稳健康发展的长效机制日渐完善，买房人对“房价快速上涨”的认知也要扭转。

但需认清的是，北京纯商品住宅的价格依旧坚挺。近一年北京新建商品房（含共有产权房）成交均价4.9万元/㎡，环比下降3.8%；但剔除共有产权房成交均价为5.6万元/㎡，环比上涨2.5%。近两年，北京普通商品住宅的价格一直处于缓慢爬升的态势，房价快速上涨的势头得到遏制。

区域价值决定着房屋不动产的发展潜力。曾经，中国人买房时将“地段”作为择居的首要标准。如今，随着北京城市发展进程加速，内城区、近郊区和远郊区的价值体系也正迎来重构，在此背景下，买房人的购房观念也需要转变，“向近郊新城区走”是在京买房的大趋势。

纵观北京16区的商品房供应，大兴、通州、朝阳、昌平、丰台是当之无愧的供应大户，推售楼盘的数量明显高于其他各区；从房价均价看，西城、东城、海淀、朝阳因为地段优势，属于北京房价较高的区域，房山、门头沟则是近郊区，且房价均价较低的区域。

从买房人的关注指数看，城六区的丰台和朝阳是购房者较为关注的区域，但大兴、通州、昌平、房山、门头沟等近郊区域，由于区域发展红利增加及新房源入市推盘积极，在北京购房者中正在猛刷存在感。

市场成交：供应增加，价格坚挺

（1）楼市交易活跃

2019年北京GDP增长目标为6%—6.5%，房地产市场作为城市经济平稳增长的重要支撑力之一，必然需要兼顾房价和土地市场的量价稳定。针对目前北京楼市的明显转冷，尤其住宅供应明显放量之下市场成交依旧没有起色的情况，北京楼市为加速去化或迎来些许暖意，使得市场成交有所回温但又不会出现过热趋势。

新年伊始，在央行降准的刺激下，多地传来房贷利率放松的消息，北京也不例外。北京地区越来越多的银行，将首套房贷款利率从基准利率上浮10%下调到上浮5%，审批和放款速度也有所加快。

业内人士预测，考虑到年内有望出现几轮降准降息，北京房贷利率或呈现“稳中有降”的局面，银行的贷款政策也会趋于宽松。这些将无形中降低购房者在京买房的成本，个人按揭贷款有所放松，利于楼市后续交易的活跃。

（2）住宅供应井喷

2015年-2018年，北京新房市场从“供不应求”进入“供过于求”的局面，成交规模趋于稳定。2019年，北京新房市场将继续迎来供应高峰，尤其是5万套新增限价房的集中入市，将进一步扩大北京新房市场“供过于求”的局面。

业内预测，由于2018年北京新房市场去化率走低，商品住宅新开工量却创近年新高，因此在2019年，北京商品住宅的供应量可能较2018年的4万余套实现翻番。

在房地产市场相对稳定的情况下，大批量商品住宅的入市供应，将为购房者提供更多的选择。现阶段，很多北京购房者正在积极看房，寻找着称心如意的住宅。

（3）纯商品住宅价格坚挺

追踪2019年北京热门的买房区域，还可以从2018年土地市场着手，土地市场的供应量和成交溢价率，决定了未来一到两年北京新建商品房的供应量和价格。

2018年，北京合计出让72宗土地，其中住宅用地共计出让52宗地，72宗地块平均楼面价约23499元/平方米，平均溢价率13.7%，刷新了近10年来的历史低值，（2015年至2017年土地溢价率分别为38%、31%年、24%）。

从近一年北京各区土地市场的成交楼面价看，海淀、丰台、朝阳分别位列平均楼面地价的前三甲，尤其海淀的土地楼面价已经突破了4万元/㎡，丰台和朝阳的土地楼面价也在2.9万元/㎡以上。

（4）改善置业需求旺盛

经过近三十年的住房商品化发展，北京购房者的住房需求已经从刚需、首置为主转向改善居住环境、提升居住品质为主。2014年开始，北京新房商品住宅的格局就开始出现分化，刚需产品减少，改善住宅成交走强。

近两年，北京新房住宅成交分化趋势加速。以2018年为例，北京改善住宅新增3594套，总面积118.73万㎡。近半年以来，北京对改善住宅预售证的审批有所放松，市场集中供应了近3000套改善房源，入市节奏创下2011年以来的高峰。

依据京津冀城市群发展的总纲要，北京作为核心城市，正加速向外疏解低端产业，积极引入高精尖产业。未来，北京必然是高新人才的聚集地，而高新人才对改善住房的需求较为旺盛，也具有较强支付能力。因此，从中长期看，北京改善住宅市场将持续走俏。

买房区域：近郊新城走热，南城异军突起

市场成交数据显示，北京购房者第一次买房时，更偏向在五环到六环的近郊新城区或核心城区的边缘地带聚集，其中北苑、天通苑、双桥、旧宫、良乡等板块较受欢迎，这些恰是距离中关村、西二旗、望京、国贸等商圈较近的大居住区。受北京高房价影响，第一次在京买房时，消费者更偏向交通便捷、距离工作地点较近、基础生活配套完善的区域。

第二次、第三次在北京改善置业的买房人，更偏向三环到四环核心城区的宜居板块，占据相对优质的教育和城市绿地资源，亚奥、丽泽、朝青等板块更受欢迎，他们大部分以望京、国贸、燕莎、三里屯等作为工作活动的主区，因此对居住生活品质的要求也更高。

（1）厚积薄发的近郊新城区

分析谁是北京未来价值潜力的买房热点板块，首要考量的是城市发展红利的倾斜。从北京的发展历史可以看出，政策倾斜的区域，恰是城市产业、金融、人口等资源流向的区域，并且还伴随着轨道交通、学校、商超、医疗等配套设施的快速完善，这些均为区域的地块价值和未来房价走势提供着坚实支撑。

顺义、大兴、亦庄、昌平、房山5个位于平原地区的新城，是承接内城非首都功能和产业人口疏解的主力地区，是未来北京构建“宜居宜业宜产”以及推进京津冀协同发展的重要区域。

（2）骄傲的“通利福尼亚”

通州区，是北京新“两翼”中的一翼，将围绕行政办公、商务服务、文化旅游、科技创新四大产业板块展开，打造高精尖经济结构。2019年1月11日，北京市级机关在通州正式挂牌，到3月份底，北京政府部门近4万人将入驻通州新城区，与此同时，企业总部、优质院校、三甲医院等核心资源都在向通州走。

现在，通州区正建设“一带、一轴、多组团”的空间结构。其中，“一带”是以大运河为基础形成的生态文明带；“一轴”是在现在东六环路的基础上进行改造，把现在的六环路建设成高线公园，形成一个创新发展轴；“多组团”是要形成12个民生共享组团，建设职住平衡、宜居宜业的城市社区。此外，通州还与燕郊、香河、大厂北三县形成统一发展的格局，将带动整个大板块价值的快速跃升。 

（3）异军突起的北京南城

丽泽金融商务区崛起、北京大兴国际机场即将通航、亦庄高精尖产业阵地稳固、良乡高教园高等学府云集……2018年9月，伴随《促进城市南部地区加快发展行动计划(2018-2020年)》发布，北京购房者的眼光将越来越“聚焦南城”。

丰台、亦庄、大兴、房山等南城区域，北连内城，南望雄安新区，东接通州，是承担非首都外溢功能的重要区域。在新一轮城南行动计划中，南城区域构建“一轴、两廊、两带、多点”的空间格局，京津发展走廊和京雄发展走廊两条重要发展廊道的加持下，京大兴国际机场、丽泽商务区、亦庄高新技术开发区、良乡高教园等发挥引擎带动作用，南城价值增长潜力巨大。

（4）高新产业撬动昌平、亦庄

人口跟着产业走，住宅需求跟着人口走。北京建设“三城一区”创新格局（ 三城：中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城；一区：北京经济技术开发区），其中，未来科学城所在的昌平和北京经济技术开发区所在的亦庄板块，是目前发展态势好、未来潜力大的区域。

昌平的未来科学城占地规模很大，有170.6平方公里，包括东区40平方公里，西区60平方公里，中间一个70平方公里的 生态绿心，连接着中关村科学城和怀柔科学城。未来科学城与沙河高教园、TBD、生命科学园产业区、永丰新材料产业功能园等，形成京北高新技术产业带，不断聚集着高新技术人才，必然衍生大量改善置业需求。

亦庄的北京经济技术开发区，通过四大主导产业发力，用北京0.35%的土地贡献了近20%的工业增加值，仅在2018年，开发区内就形成了两个千亿级产业集群。到2020年，开发区地区生产总值要力争实现2000亿元，现代制造业和战略性新兴产业占比超过80%。

市场预测：整体趋稳，不会放开限购

（1）长效机制，稳字当头

2019年经济工作中针对房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并将“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)列入住建部2019年十项任务之首。这表明，未来北京楼市将以稳字当头，房价不会出现大涨大跌。

（2）发展租赁，盘活存量

短期看，北京仍是人口流入量大、买房价格高的特大型城市，加快推进租赁住房建设，是从供应端解决住房需求的重要一环。对于租房租而言，北京盘活大量存量土地，积极发展租赁住房是利好消息，随着租购同权落地，租赁或将成为更多人的选择。

（3）分类调控，限购不会放松

北京房地产市场的健康平稳运行，离不开调控政策的指导。从楼市实际表现看，北京部分地区也出现 “冷热不均”的发展情况，抑制投机性购房需求的同时，需要保护好刚需购房置业需求，因此，分类调控将成为楼市新常态同时，短期内北京放开限购的可能性几乎为零。