前面三篇文章发出之后，后台陆续有读者私信咨询“未来市场走向”的问题，这实在是个庞大的问题，那就用最近发生的一些事实来说明问题吧。
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从开发商到研究机构，无一不将今年的市场行情以“复杂”来描述。那么为什么现在可以谈这个问题，因为最大的风向标“两会”已经开始，关于房地产的表述我们已经看到，无论两会有没有明确调控的松紧，从一些蛛丝马迹都能看出些端倪。
今年两会没有提任何细节性的举措，原文是“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”
这是最近几年来对于房地产的描述最简单的一次，我们来对比一下往年的表述：（嫌啰嗦跳过斜体）
2018年：
更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工 580 万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。
2017年：
因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造 600 万套，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。
2016年：
推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场健康发展。今年棚户区住房改造 600 万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。
2015年：
加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排 740 万套，其中棚户区改造 580 万套，增加 110 万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造 366 万户，增加 100 万户，统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
2014年：
完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工 700 万套以上，其中各类棚户区 470 万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房 480 万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。
2014和2015年是分类调控，支持自住需求，到了2016和2017年则是影响巨大的去库存，这直接导致了上一轮的暴涨，2018年提到租购并举，这是刚刚过去的最严调控的那一年。
今年两会针对房地产的内容不仅少，而且还没有单独形成话题，只放在了“深入推进新型城镇化”之下。
再结合全国两会前，各地方两会主推的“一城一策”，应当可以判断，今年从政策层面来看，以“稳”为主，国家既不希望房价大涨，也不希望房价大跌。
从两方面来看这个态度。
首先是不希望房价大涨，这个不用多说，从全国范围来看，2018年的房价相比于2016年，增长了80%-100%，无论是去库存、棚改货币化，还是大放水，2017年房价已经高位运行了一年，这导致了各地的种种乱象。
成都是这一轮暴涨中最典型的城市，原本七八千的房价涨至一万三四，这个中国房价最低的二线城市也开始面临高房价的困扰。为了抑制这种无序的暴涨，成都政府实行了全国范围内最严的限价措施，直接后果就是人为使得一二手房价倒挂。
原本为了控制房价的措施开始走向失控，限价之后，新房均价比周边二手房便宜两千到三千，这引发了更大规模的抢房，开发商只能宣布实行摇号。
摇号之后的情况并没有好转，一二手房源价格倒挂、摇号购房，这都给原本平静的成都市场带来一丝异样，恐慌性购房的脚步开始蔓延。
所以后期再不能出现房价大涨的情况，这不仅不利于房地产市场的良性发展，更容易引起经济层面的问题。
其次也不希望房价大跌。
2017年930之后，全国开启了最严调控模式，从一二线城市到三四线城市无一略过，厦门又是这轮调控中最惨的城市，由于厦门的购买力均来自周边漳州、泉州、福州，一旦开启限购，则将90%的购买力都挡在了门外，因此在2018年曾出现厦门房价腰斩的新闻。
在二级市场的传导之下，土地市场开始出现流拍现象，而且越来越少开发企业参与竞价，各地财政开始吃紧，地方政府面临较大的财政压力。
也不仅如此，除了地方财政问题之外，国家不希望房市硬着陆，一旦这样则会引起系统性金融风险，这是国家最不希望看到的情况。
因此房价也不会大跌。
这就是今年两会的核心要义，对房价依然存在上涨压力的城市不能放松，对房价下行太快的城市也不能管得过严。
因此今年的两会实际上给了各地方政府比较大的自由度，依据自身情况适度调节楼市发展。这也就是为什么农历春节之后全国楼市出现点状回暖的根源。
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房地产依然还有希望，只不过不会暴涨了，所以选对位置很重要。
我们从更宏观的角度看待中国的城市，最有潜力的依然集中在一线和强二线城市或其周边。
在城市化进程到了目前这个阶段之后，你可能以落后的城市将会越来越好，落后与前进之间的差距会越来越小。然而很可惜，这种观点是错误的。
实际上，大城市将会越来越强，其对周边城市的虹吸效应不断增强；而相对较弱的城市并不会越来越强，也不会出现城市间相对均衡发展状况，人才的流动仍然向周边大城市扩展，未来优势发展资源有进一步向核心城市聚集可能性。
保利在今年的白皮书中说，“未来将有2.5亿人受过高等教育，而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局”，也就是说，未来是“人口素质红利”的爆发期，而这部分接受过高等教育的人才将会去到经济更发达、机会更广阔的城市群中。
所以应该看哪里？从北往南说，京津冀、长三角、中西部城市群、粤港澳大湾区。
这几个城市群将是未来我国崛起的先行者，也会是这些地方带动全国的发展。具体来说，不同城市群有不同发展方向。
京津冀发展属于单核主导，发展不平衡，市场化程度不高，周边城市增长乏力；长三角、粤港澳两地均属于高度市场化城市群，是资本高地，经济活力强；中部、西部城市群是典型的崛起型城市群，在最近两年的发展过程中，承接了东部大量高端制造业，形成“中国光谷”、“硬科技之都”等城市名片。
所以这就出现了点状机会，这与农历新年之后市场表现是一致的。要看到中央会继续授予地方灵活空间，用政策面、资金面等工具释放利好，使得局部窗口显现，预计下半年先行一二线城市将有望率先筑底，未来增量市场规模在5—10年内仍将维持十万亿+。
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目前已经有明确松绑的城市。
3月7号，包括北京、上海在内的一线城市宣布调整房屋交易税费，包括不动产交易合同印花税、增值税附加税中的城市维护建设税及教育附加税税率，基本为减半征收。
事实上这种降税并不能给市场带来多大的优惠，但是很多人将其看成了一种信号，市场信心在不断回暖中。
12月，广州宣布可异地提取公积金进行购房；佛山市取消了购房最低准入条件；江西赣州下发“停止特价房销售”的通知，要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售；青岛在1月宣布暂停“摇号售房”；珠海市提出将加快完善覆盖在珠海发展港澳人员的公共就业服务体系，探索放宽澳门居民在购房等方面的限制；武汉、南宁等部分城市局部放松限价；多城市下调房贷利率上浮比例。
L型U型将会在未来并行，对于大多数房价仍然高企、土地市场未见趋冷的城市来说，L型还将持续很长一段时间，这种筑底的表现正是国家希望的“稳定”。
然而对于一些财政压力较大，或目前给予实行限购松绑的城市来说，U型发展是未来一段时间的趋势，这也是此次两会中央对地房的一种变相收权。
